Pendahuluan
Transaksi jual beli rumah tidak hanya melibatkan akad dan serah terima, tapi juga kewajiban perpajakan. Baik sebagai penjual maupun pembeli, Anda wajib memahami jenis-jenis pajak yang dikenakan serta cara menghitungnya.
Dalam setiap transaksi jual beli properti, ada dua pihak utama yang terlibat: Penjual dan Pembeli. Keduanya memiliki kewajiban pajak masing-masing yang harus dipenuhi. Mari kita bedah satu per satu:
1. Pajak Penghasilan (PPh Final) – Kewajiban Penjual
Ketika Anda menjual rumah, negara menganggap ada potensi penambahan kekayaan atau penghasilan. Oleh karena itu, Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh Final).
Dasar Hukum: Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Tarif: Sebesar 2,5% dari Nilai Bruto Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (nilai transaksi jual beli).
Kapan Dibayar? PPh Final wajib dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tanpa bukti pembayaran PPh, PPAT tidak akan memproses AJB.
Pengecualian:
Pengalihan hak kepada pemerintah, BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus, atau badan hukum nirlaba tertentu.
Orang pribadi yang penghasilan dari pengalihan hak atas tanah/bangunan kurang dari Rp 60 juta (dan bukan usaha pokok).
Pengalihan hak karena warisan.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.
Contoh Perhitungan: Bapak Budi (Penjual) menjual rumah di Jakarta senilai Rp 2.000.000.000. PPh Final yang harus dibayar Bapak Budi = 2,5% x Rp 2.000.000.000 = Rp 50.000.000.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) – Kewajiban Pembeli
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ini adalah kewajiban Pembeli.
Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (sebelumnya UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah).
Tarif: Sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Bagaimana Menghitung NPOPKP? NPOPKP = Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
NPOP adalah nilai transaksi jual beli atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB, mana yang lebih tinggi.
NPOPTKP adalah nilai tidak kena pajak yang ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah. Untuk perolehan hak pertama kali, biasanya berkisar antara Rp 60 juta hingga Rp 80 juta di JABODETABEK (cek peraturan daerah setempat untuk nilai pasti).
Kapan Dibayar? Sama seperti PPh Final, BPHTB juga wajib dibayarkan sebelum AJB ditandatangani oleh PPAT.
Contoh Perhitungan: Ibu Citra (Pembeli) membeli rumah di Jakarta senilai Rp 2.000.000.000. Misalkan NPOPTKP di Jakarta adalah Rp 80.000.000. NPOPKP = Rp 2.000.000.000 – Rp 80.000.000 = Rp 1.920.000.000 BPHTB yang harus dibayar Ibu Citra = 5% x Rp 1.920.000.000 = Rp 96.000.000.
Baca Juga: Manajemen Pajak Konsultan Properti: Strategi Optimal
3. Bea Balik Nama (BBN) – Kewajiban Pembeli
Setelah BPHTB dibayar, ada biaya untuk proses balik nama sertifikat dari Penjual ke Pembeli. Ini dikenal sebagai Bea Balik Nama (BBN).
Dasar Hukum: Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (sebelumnya diatur oleh UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Tarif: Biasanya 1% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau nilai transaksi, tergantung peraturan daerah setempat. Namun, nilai ini bisa bervariasi karena termasuk bagian dari biaya notaris/PPAT. Penting untuk mengkonfirmasi langsung dengan PPAT Anda.
Kapan Dibayar? Dibayarkan bersamaan dengan biaya notaris/PPAT saat proses balik nama sertifikat.
Contoh Perhitungan: Mengacu contoh Ibu Citra di atas, jika tarif BBN 1% dari nilai transaksi Rp 2.000.000.000, maka: BBN yang harus dibayar Ibu Citra (estimasi) = 1% x Rp 2.000.000.000 = Rp 20.000.000.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) – Jika Penjual adalah Pengembang/Developer
PPN dikenakan jika penjual properti adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), seperti developer atau pengembang properti.
Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) yang mengubah UU PPN.
Tarif: Sebesar 11% dari harga jual properti (efektif per 1 April 2022).
Siapa yang Membayar? PPN sejatinya ditanggung oleh Pembeli, namun dipungut dan disetorkan oleh Penjual (Developer).
Kapan Dibayar? Biasanya sudah termasuk dalam harga jual atau cicilan properti.
Contoh Perhitungan: Jika Anda membeli rumah dari pengembang dengan harga Rp 1.500.000.000 (belum termasuk PPN), maka: PPN yang harus Anda bayar = 11% x Rp 1.500.000.000 = Rp 165.000.000.
5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) – Kewajiban Berkelanjutan
PBB bukanlah pajak transaksi, melainkan pajak tahunan atas kepemilikan atau pemanfaatan bumi dan/atau bangunan.
Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
Tarif: Umumnya 0,1% hingga 0,2% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) PBB, tergantung kebijakan pemerintah daerah.
Siapa yang Membayar? Kewajiban pemilik properti setiap tahunnya. Saat jual beli, PBB tahun berjalan biasanya dinegosiasikan siapa yang menanggung, atau dibagi proporsional.
Pentingnya Peran Notaris/PPAT
Dalam transaksi jual beli rumah, Notaris/PPAT memiliki peran krusial. Mereka bertanggung jawab untuk:
Memastikan kelengkapan dokumen.
Menghitung dan memungut PPh Final dan BPHTB.
Memastikan pembayaran pajak sudah tuntas sebelum AJB diterbitkan.
Melakukan proses balik nama sertifikat.
Mengurus pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Biaya Notaris/PPAT sendiri juga menjadi salah satu komponen biaya yang perlu dianggarkan oleh Pembeli, biasanya berkisar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.
Kesimpulan: Pajak Jual Beli Rumah Wajib Dipahami
Membeli atau menjual rumah bukan sekadar transaksi properti biasa. Ada kewajiban pajak yang wajib dipenuhi, baik oleh penjual maupun pembeli. Memahami jenis dan cara hitung pajaknya akan membantu Anda:
✅ Terhindar dari sanksi pajak
✅ Mempercepat proses legalitas dokumen
✅ Mengelola keuangan properti dengan lebih baik
Baca Juga: Konsultan pajak Jakarta Utara
